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一、先给大家敲个警钟：这事不提前准备，跑断腿都办不成
很多朋友家里老人走了，想把房子过户到自己名下，要么材料带不全，要么带一堆没用的，跑三四趟窗口是常事。2026年新规更严，窗口只认核心材料，其他杂七杂八的带再多也没用。今天我把自己跑4趟踩坑总结的干货全说透，让你一次办成、少跑冤枉路、不花冤枉钱。
二、先分清：继承分两种，材料不一样
先把最基础的讲明白，别搞混：
- 有遗嘱继承：老人提前写好遗嘱，指定房子给谁，按遗嘱办。
- 法定继承：没留遗嘱，按法律规定的顺序继承（配偶、子女、父母是第一顺序）。
不管哪种，核心只认2份材料，这是窗口审核的“硬门槛”，缺一样都不受理。
三、核心必带：2份关键材料（缺一不可）
1. 被继承人（父母）的死亡证明（最基础，没它办不了）
- 窗口只认这4类（带1类原件就行）：
- 医院开的《居民死亡医学证明（推断）书》（最常用，医院离世直接拿）
- 派出所开的户口注销证明（标注死亡日期）
- 法院宣告死亡判决书（老人失踪多年用）
- 死亡公证书（特殊情况用）
- 避坑提醒：社区手写证明、单位证明、口头说都不算数；信息要和户口本、房产证一致，错一个字都要重开。
- 处罚/后果：缺死亡证明，窗口直接不受理，白跑一趟。
2. 不动产权属证明（房产证/不动产证）
- 必须带原件：新版不动产权证，或旧版房产证+土地证。
- 窗口查什么：房子是不是合法产权、有没有抵押、查封、居住权，扫证号直接联网查。
- 避坑提醒：小产权房、集体土地房、被查封/抵押没解的，不能直接继承；证丢了先补办，再办继承。
- 处罚/后果：没证或证无效，继承办不了，房子过不了户。
四、辅助材料（必带，但不影响核心审核）
核心材料齐了，再带这些辅助材料，一次过：
- 所有继承人身份证、户口本（原件+复印件）
- 亲属关系证明（户口本、出生证、派出所/社区证明，证明“我爸是我爸”）
- 放弃继承声明（有人放弃，现场签或公证）
- 非公证继承告知承诺书（现场填，承诺材料真实）
- 遗嘱原件（有遗嘱的带，最后一份有效遗嘱为准）
五、禁止/别带：这些材料没用，别瞎折腾
- ❌ 别带：旧公证遗嘱（2026年以最后一份有效遗嘱为准，公证不再优先）
- ❌ 别带：无关的财产证明、人情条子、手写草稿
- ❌ 别信：花钱办“继承代办”“包过”，大多是坑，自己带材料就能办
六、简易自查清单（照着勾，一次备齐）
✅ 死亡证明（4选1原件）
✅ 房产证/不动产证原件
✅ 所有继承人身份证、户口本
✅ 亲属关系证明
✅ 放弃继承声明（如有）
✅ 遗嘱（如有）
七、高频误区（90%的人踩过）
1. 误区：继承要交20%个税、要花几万公证费
真相：法定继承免个税、免契税，只交80元登记费+少量印花税；2026年取消强制公证，不用花公证钱。
2. 误区：独生子女就能直接继承
真相：第一顺序还有配偶、父母，要所有人到场或签放弃声明。
3. 误区：遗嘱随便写就行
真相：自书遗嘱要亲笔写、签名、写日期；代书/录像要2个以上见证人，不然无效。
4. 误区：老人走了多年不用过户
真相：不过户不能卖、不能抵押，以后拆迁、继承更麻烦，还可能有纠纷。
八、特殊场景补充（遇到这些别慌）
老人失踪多年：去法院申请宣告死亡，拿判决书当死亡证明。
- 父母的父母（祖父母）已去世：带他们的死亡证明；80岁以上可签承诺书替代。
- 继承人在外地：办公证委托书，委托家人代办。
- 房子有贷款/抵押：先和银行沟通，还清或转按揭，解押后再办继承。
九、一句话核心总结
2026继承父母房产，核心只认死亡证明+房产证，辅助材料带齐，全体继承人到场，一次就能办成，不用花冤枉钱、不用跑冤枉路。
互动讨论
你家办继承时遇到过什么坑？比如材料开不出来、继承人扯皮？评论区说说，我帮你支招！
合规声明
本文仅针对国家公开政策进行个人解读，不代表官方立场，不构成任何决策建议。
参考资料
1. 东莞市不动产登记中心《非公证的继承、受遗赠登记业务所需材料》（2026年1月）
2. 各地不动产登记中心2026年非公证继承登记办事指南
3. 《民法典》继承编相关规定
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